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千亿房企中梁控股赴港募资还365bet手机网址 8贷款 成本近10%利润不及利息


  踩中三四线城市棚改红利和去库存“东风”,中梁控股用了不到3年,从年销300亿急速跨进千亿房企阵营。

  公司脱颖而出,全赖董事长杨剑把碧桂园模式运用的淋漓尽致。

  不过,因为拿地凶猛,也让公司盈利水平低于上市房企平均水平,融资成本居高不下。

  日前,这家地产企业在港交所更新聆讯资料,拟在港股 上市,其主要目的是筹钱偿还365bet手机网址 8贷款和支付项目建设成本。

  3年跻身千亿房企

  继碧桂园(02007.HK)之后,中梁控股成为在三四线城市拿地最为凶猛的地产企业。

  公司日前更新聆讯资料显示,2016年至2018年,分别拿地63块、119块和221块,算起来,2016年,平均每7天拿下1块土地,到2018年,平均不到两天就拿下1块土地。

  伴随拿地动作不断,公司土地储备面积从2016年的770万平方米,跃至2018年末的3640万平方米。截至2019年3月31日,土地储备面积达到3890万平方米。

  这3年,正是公司董事长、控股股东杨剑口中的机会,大背景是三四线城市棚改政策红利和去库存的市场环境。

  2016年,中梁控股走出浙江,以长三角为圆心,大致沿着高铁沿线城市布局,陆续向中部的江西、安徽、河南和广西等省渗透,形成如今在全国拥有的12大区域。

  手里有了土地,公司启动与碧桂园类似的高周转模式:即4个月开盘、5个月现金流回正,6个月第二次投入。

  短短3年间,公司规模快速增长。2016年至2018年,销售额分别为337亿元和758亿元和1015亿元。

  快,也导致公司质量问题和安全隐患陆续爆发。

  现在,网上多见公司项目产品质量、违约等投诉;徐州中梁香缇公馆发生施工事故致5名工人死亡;公司18家附属公司发布虚假宣传广告被处罚280万元。

  公司披露,报告期内,旗下15家项目公司因“不合规”情况被罚款540万元。

  高融资成本侵蚀利润

  中梁控股营业收入从2016年的29.25亿元增至2018年的302.15亿元,年复合增长率221.4%,远高于行业平均值;2018年,公司净利润为25.26亿元,相当于2017年5倍之多。

  但其盈利水平与同行还存在一定差距。

  2018年,公司的毛利率和净利率分别为22.9%和8.4%。观点地产数据显示,2019年度中国地产30强,2018年毛利率、净利率平均值分别为27.82%和13.71%。

  中梁控股的融资主要来自银行和365bet手机网址 8等渠道,券商 中国曾报道公司融资中365bet手机网址 8和资管产品占比58%。

  2016年至2018年,公司未偿银行贷款 及其他借款总额分别为202.27亿元、244.76亿元和270.05亿元,融资平均实际利率分别为9.4%、7.9%和9.9%,远高于主流房企6.07%的融资成本平均水平。这3年公司的利息支出分别为17.02亿元、27亿元和30.28亿元。

  同一时期,公司现金及银行结余分别为85.01亿元、164.84亿元和230.80亿元。公司流动负债总额分别为351.35亿元、796.81亿元和1484.50亿元。

  中梁控股此次赴港募资主要有三种用途:补充运营资金;支付温州等地项目建筑成本;偿还4笔即将到期的365bet手机网址 8贷款。

  这几笔365bet手机网址 8贷款将于今年7月18日、9月6日、11月1日、11月22日相继到期,这些贷款一年期年利率最低11.5%,最高的达到13.83%。

  布局多元化滞后

  随着三四线棚改和去库存红利减弱,2018年,中梁控股陆续进入中西部二线城市。

  总体来看,公司收入主要来自于地产业务。

  2016年至2018年,公司地产业务收入分别为29.04亿元、139.13亿元和299.92亿元,分别占比同期总收入的99.3%、99.2%和99.3%。

  长三角地区是公司重点收入地区,截至2019年一季度末,公司土地储备总量中有45.6%来自该地区。2017年和2018年,该地区分别实现收入135.89亿元和284.53亿元,分别占比公司收入96.88%和94.17%。

  从增速上来看,2018年地产收入同比增长115%左右,远低于此前几年的增速,加之房产行业结转周期长,未来能否持续高速增长存疑。

  赛迪机构统计,龙湖、中粮地产等21家房企陆续改名,地产商正在从单一开发模式转向多元化发展,无论是分拆物业上市,还是加速搭建新产品体系,均显示出主流房企对未来楼市的判断。

  万科早在5年前就布局长租公寓,2018年将租赁住宅确定为核心业务;万达布局更多元,涉足养老、教育、物流等行业;雅居乐集团(03383.HK)布局环保、教育等8大板块;新城控股 (行情601155,诊股 )(36.950, 0.55, 1.51%)(601155.SH)则加大对商业物业的持有比例。

  中梁控股2018年4月,才公司开始布局投资物业开发及营运,当年获得租金收入443万元。另外,公司的管理咨询服务和物业管理服务板块收入较小。

  2016年至2018年,管理咨询服务收入0.22亿元、1.06亿元和2.12亿元,连续3年均占比公司收入的0.7%;物业管理服务收入最高年份2017年收入719万元,占比仅0.1%。

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